Reforma de zonas comunes en Barcelona: cómo aprobar la derrama y organizar la obra sin conflictos

Renovar el portal, pintar la escalera o cambiar los bajantes del patio de luces son obras que muchas comunidades de Barcelona acaban afrontando. Muchas veces no las frena el precio, sino el proceso: qué mayoría hace falta en la junta, cómo se reparte la derrama, qué pasa con los vecinos que votan en contra y cómo convivir con la obra en la escalera. Esta guía para presidentes y administradores de fincas recorre el proceso con las reglas del Código civil de Cataluña.

Qué obras de zonas comunes se plantean en una comunidad

Las reformas comunitarias más habituales en Barcelona se agrupan en cinco bloques:

• Portal y vestíbulo: suelo, paredes, buzones, puerta de entrada, videoportero e iluminación con detector de presencia.
• Escalera y rellanos: pavimento y peldaños antideslizantes, barandillas y pasamanos, pintura lavable, puertas de rellano y numeración.
• Instalaciones comunitarias: cuadro eléctrico de la comunidad, iluminación LED, bajantes y montantes de agua.
• Patios de luces, cubiertas y filtraciones.
• Accesibilidad: rampa de acceso, supresión de escalones en el portal, instalación o ampliación de ascensor.

Fachadas y SATE tienen artículos propios en este blog: SATE en comunidades de vecinos y ayudas a la rehabilitación de fachadas.

Qué mayoría necesita cada obra: el Código civil de Cataluña

En Cataluña las comunidades de propietarios se rigen por el libro quinto del Código civil de Cataluña, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Conviene que el administrador confirme el régimen aplicable antes de la junta. A grandes rasgos:

• Mayoría simple de los propietarios que participan en la votación, que representen a su vez la mayoría simple de las cuotas de quienes votan: es el régimen general. Sirve para la pintura de la escalera, el portal nuevo, el cambio de bajantes o la iluminación LED, y la ley lo fija expresamente para la supresión de barreras arquitectónicas y los ascensores, las obras exigibles por habitabilidad, seguridad o eficiencia energética e hídrica, las infraestructuras comunes de recarga de vehículos o telecomunicaciones, las energías renovables y los contratos de financiación de esas obras.
• Cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen cuatro quintas partes de las cuotas: hace falta, entre otros casos, para las innovaciones que afectan a la estructura o a la configuración exterior del edificio (salvo las exigibles por habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia), para modificar los estatutos, desafectar un elemento común o firmar una financiación a más de quince años.
• Unanimidad: sobre todo para decisiones que tocan el título de constitución, como cambiar las cuotas de participación.

Tres reglas más:

• Los propietarios ausentes pueden oponerse por escrito en el plazo de un mes desde que reciben el acta; si no lo hacen, se entiende que se adhieren al acuerdo. En los acuerdos de cuatro quintas partes, los ausentes que no se oponen en ese mes cuentan como voto favorable.
• Los propietarios con deudas vencidas con la comunidad pueden hablar en la junta, pero no votar.
• Los vecinos que votan en contra quedan obligados igual por el acuerdo. Solo se libran de pagar las nuevas instalaciones o servicios no exigibles por ley cuando el gasto total, descontadas las subvenciones, supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad. En las mejoras de eficiencia energética o hídrica el límite sube a las tres cuartas partes del presupuesto ordinario, y en las obras de accesibilidad y ascensor pagan todos.

Si la junta rechaza una obra de accesibilidad, un propietario con discapacidad, o que convive con una persona con discapacidad o mayor de setenta años, puede pedir al juez que la ordene.

La derrama: cómo se calcula y cómo se reparte

Una derrama es un gasto extraordinario que no cabe en el presupuesto anual. Se reparte entre los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos fijen otro criterio, y la junta decide si se paga de una vez o en plazos.

El reparto se ve mejor con porcentajes: sobre el importe del presupuesto aprobado, un piso con una cuota del 5 % aporta el 5 % y un local con una cuota del 12 % aporta el 12 %, salvo que los estatutos lo eximan de los gastos de escalera; si la junta acuerda seis plazos mensuales, cada propietario paga su parte dividida en seis. Preparar esa tabla por vecino, con el importe del presupuesto ya sobre la mesa, resuelve buena parte de las dudas antes de la votación.

Fuentes de financiación que suelen combinarse:

• Fondo de reserva: en Cataluña el presupuesto anual debe destinar al menos un 5 % de los gastos comunes a este fondo, que puede usarse para obras extraordinarias con autorización de la junta.
• Derrama única o fraccionada, ajustada a las fases de la obra.
• Financiación bancaria a nombre de la comunidad: el contrato se aprueba por mayoría simple cuando financia obras que se aprueban por mayoría simple; a más de quince años exige cuatro quintas partes.
• Ayudas públicas, sobre todo para fachadas, eficiencia energética y accesibilidad; las convocatorias cambian cada año, así que conviene verificar que está abierta.

El calendario de pagos a la empresa debería seguir el de la derrama, fase a fase.

Preparar la junta: qué llevar para que la obra salga adelante

Las juntas que acaban en discusión suelen votar una idea, no un proyecto. Lo que conviene tener listo:

• Un diagnóstico con fotos: qué está mal, qué es urgente y qué es mejora. En edificios de más de 45 años, el informe de la ITE ya señala las deficiencias y su urgencia.
• Dos o tres presupuestos por partidas y comparables, con las mismas unidades y acabados. Un precio a tanto alzado no se puede comparar con otro desglosado.
• Opciones de acabado con muestras: el color de la escalera o el modelo de buzón se deciden antes de empezar.
• Propuesta de derrama con la tabla por vecino y la alternativa de financiación.
• Una convocatoria enviada con al menos ocho días naturales de antelación, salvo que los estatutos digan otra cosa, con la obra, la derrama y la financiación como puntos separados del orden del día.

Después de la junta, el acta se envía a los propietarios en diez días; a partir de ahí corre el mes de oposición de los ausentes.

Organizar la obra sin conflictos entre vecinos

Una vez aprobada, el objetivo es que la vida del edificio siga. Estas prácticas ayudan:

• Obra por plantas y por tramos, con el paso libre, suelos y puertas protegidos y limpieza diaria.
• Horarios pactados con la comunidad y respetados.
• Un único interlocutor por cada parte: el presidente o el administrador habla con un jefe de obra que coordina albañilería, electricidad, fontanería y pintura.
• Avisos con antelación de cualquier corte de luz o agua.
• Un fondo para imprevistos de entre un 5 y un 10 % del presupuesto: en edificios antiguos, al abrir un patio de luces aparecen instalaciones que nadie recordaba.
• Permisos: para pintura, pavimentos e instalaciones interiores normalmente basta con un comunicado de obras; si toca elementos estructurales o modifica la fachada o la cubierta, puede hacer falta licencia; la consulta previa del Ayuntamiento lo confirma. En el artículo sobre licencias para reformar en Barcelona explicamos cada trámite.

Plazos orientativos: un portal se renueva en una o dos semanas; una escalera de cinco plantas con pintura, pavimento y pasamanos, en dos o tres semanas; un cambio de bajante en un patio de luces con trabajos verticales, en uno a tres días, sin andamio ni ocupación de la acera.

Tres errores que acaban en conflicto

• Votar la obra sin votar la derrama. Si el acuerdo no incluye el importe y la forma de pago, la discusión vuelve en la siguiente junta.
• Elegir el presupuesto más barato sin comprobar que incluye lo mismo. Las diferencias suelen estar en lo que falta: protecciones, retirada de escombros o pintura de puertas.
• No contar con los ausentes. Un acta enviada tarde o sin el detalle de los votos retrasa los plazos y da pie a discusiones; los acuerdos pueden impugnarse en tres meses o en un año según el motivo.

Qué hacemos nosotros en Reformando365

En Reformando365 reformamos zonas comunes en Barcelona y su área metropolitana con equipos propios y un único interlocutor: portales, escaleras y rellanos, instalaciones comunitarias, patios de luces y bajantes, además de fachadas y trabajos verticales. Trabajamos con presidentes y administradores de fincas desde la primera visita, gratuita y en 24 o 48 horas: presupuesto por partidas con precio cerrado por escrito y opciones de acabado, pensado para votarlo en la junta, calendario firmado con horarios acordados con los vecinos y un jefe de obra que coordina todos los gremios. La obra se ejecuta por plantas con el paso libre, nos encargamos del comunicado de obras cuando hace falta, adaptamos los pagos a las derramas aprobadas por la junta y cerramos con limpieza final, repaso con el administrador y garantía por escrito.

Si tu comunidad tiene pendiente el portal, la escalera o el patio de luces, pide la visita gratuita en reformando365.es o llámanos al +34 644 08 32 96. Te preparamos el presupuesto para que la junta decida con toda la información.